نمونه دادخواست تایید فسخ قرارداد اجاره [+نکات آموزشی]

قرارداد اجاره یکی از رایج ترین قراردادهای حقوقی در روابط ملکی میان افراد است که طی آن، موجر (مالک) استفاده از ملک خود را در اختیار مستأجر قرار می دهد. این قرارداد باید با رضایت طرفین، بر پایه اصول قانونی و با ذکر دقیق شرایط و مدت اجاره تنظیم شود.

با این حال، در برخی شرایط، ادامه قرارداد ممکن نیست یا یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی کند؛ در چنین مواردی، فسخ قرارداد اجاره موضوعیت پیدا می کند. فسخ ممکن است با توافق طرفین یا از سوی یکی از آن ها و با دلایل موجه انجام گیرد.

نمونه دادخواست تأیید فسخ قرارداد اجاره

ریاست محترم حوزه قضایی ..........

با سلام و احترام

اینجانب سعادت پور پیر علی به وکالت از خواهان ..........، به استحضار می رسانم:

مطابق قرارداد اجاره منعقده فی مابین موکل اینجانب و مستأجر .......... که اجاره نامه نیز در حال حاضر در اختیار مستأجر می باشد، موکل محل مورد نظر را جهت راه اندازی دفتر کار گروهی و جمعی اجاره نموده است.

متعاقب تصرف مورد اجاره و در جریان اقدامات اولیه برای جانمایی، طراحی جداسازی فضاها و ایمن سازی توسط تیم مهندسی، مشخص گردید که ملک مذکور از نظر موارد ایمنی، از جمله سیستم اطفاء حریق و ضوابط آتش نشانی، دارای ایرادات و نواقص اساسی بوده و امکان بهره برداری ایمن از ملک فراهم نمی باشد.

در همین راستا، اینجانب با ارائه درخواست تأمین دلیل به مرجع محترم حل اختلاف، خواستار بررسی موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری شدم که با حضور ایشان در محل، نواقص فنی و معایب متعدد دیگری نیز در گزارش رسمی درج گردید (نسخه ای از گزارش کارشناسی به پیوست ضمیمه شده است).

با توجه به اینکه موکل هنگام انعقاد قرارداد فاقد آگاهی از معایب موجود در ملک بوده و مشخصات ارائه شده توسط موجر با وضعیت واقعی انطباق نداشته، لذا مستنداً به خیار عیب و خیار تخلف از وصف، اینجانب به وکالت از خواهان تقاضای تأیید فسخ قرارداد اجاره از محضر آن مقام محترم را دارم.

با تشکر و احترام

سعادت پور پیر علی

وکیل خواهان

فسخ قرارداد اجاره به چه معناست؟

فسخ قرارداد اجاره به معنای پایان دادن به اثرات قرارداد اجاره پیش از موعد مقرر است. در صورتی که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستأجر) شرایط قرارداد را نقض کند یا دلایل قانونی برای فسخ وجود داشته باشد، طرف دیگر می تواند از این حق استفاده کند. فسخ قرارداد اجاره به دلایل مختلفی ممکن است انجام شود که در ادامه به برخی از این دلایل و مفاهیم پرداخته می شود.

1. تعریف حقوقی فسخ قرارداد

فسخ قرارداد به معنای از بین بردن قرارداد اجاره از ابتدای عقد است که اثرات آن به گذشته باز می گردد. این امر ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم انجام تعهدات از سوی یکی از طرفین، نقض مفاد قرارداد یا شرایط پیش بینی شده در قرارداد، یا به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی صورت گیرد. زمانی که قرارداد فسخ می شود، تمام تعهدات طرفین از بین می رود و طرفین دیگر مسئولیتی در قبال یکدیگر نخواهند داشت.

2. تفاوت فسخ و انفساخ

فسخ و انفساخ هر دو به معنای پایان قرارداد هستند، اما تفاوت هایی در کاربرد و اثرات آن ها وجود دارد:

• فسخ قرارداد: فسخ به این معناست که طرفین از ابتدا و با توافق یا به دلیل تخلف یکی از طرفین از تعهدات خود، قرارداد را لغو می کنند. در فسخ، معمولاً آثار آن به گذشته باز می گردد.
• انفساخ قرارداد: انفساخ زمانی اتفاق می افتد که قرارداد خود به خود و بدون نیاز به اقدام قانونی خاصی از طرفین، به دلایلی مثل فوت یکی از طرفین، غیرممکن بودن انجام قرارداد یا سایر شرایط مشابه، از اعتبار می افتد.

3. اشاره به ماده های قانونی مرتبط

در حقوق ایران، یکی از مهم ترین مواد قانونی که به فسخ قراردادهای اجاره پرداخته، ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر است که شرایط فسخ قرارداد اجاره را تعیین می کند. طبق این ماده، اگر مستأجر اجاره بها را پرداخت نکند یا موجر شرایط مقرر در قرارداد را رعایت نکند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. همچنین، سایر مواد قانونی مرتبط با فسخ قرارداد در قانون مدنی و قوانین ویژه اجاره در ایران نیز وجود دارند که در صورت بروز اختلافات، می توانند به عنوان مستندات حقوقی استفاده شوند.

در چه شرایطی فسخ قرارداد اجاره ممکن است؟

فسخ قرارداد اجاره به دلایل مختلفی امکان پذیر است. این دلایل ممکن است ناشی از تخلف یکی از طرفین از شرایط قرارداد یا بروز وضعیت هایی باشد که ادامه قرارداد را غیرممکن یا غیرعادلانه می سازد. در این بخش به مهم ترین شرایطی که موجب فسخ قرارداد اجاره می شود، پرداخته می شود:

1. عدم پرداخت اجاره بها

یکی از دلایل اصلی فسخ قرارداد اجاره، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر است. در صورتی که مستأجر از پرداخت اجاره به موقع خودداری کند یا تأخیر زیادی در پرداخت داشته باشد، موجر می تواند درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند. البته در این شرایط، مستأجر ممکن است فرصت داشته باشد تا بدهی خود را پرداخت کند، اما اگر پرداختی صورت نگیرد، فسخ قرارداد اجاره برای موجر قابل پیگیری است.

2. تخلف از شروط قرارداد

هر قرارداد اجاره معمولاً دارای شروط خاصی است که باید توسط طرفین رعایت شود. در صورتی که یکی از طرفین از این شروط تخلف کند، طرف مقابل ممکن است درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد. به عنوان مثال، اگر مستأجر از ملک به طور غیرقانونی یا برخلاف توافق استفاده کند یا موجر شرایط بهداشتی و ایمنی قرارداد را رعایت نکند، تخلف از شروط قرارداد به عنوان دلیل فسخ قرارداد اجاره محسوب می شود.

3. نیاز فوری موجر به ملک

یکی از شرایطی که موجب فسخ قرارداد اجاره می شود، نیاز فوری و اضطراری موجر به ملک است. این نیاز می تواند شامل استفاده شخصی، فروش ملک یا نیاز به تعمیرات گسترده باشد. در این صورت، اگر قرارداد اجازه فسخ در چنین شرایطی را بدهد، موجر می تواند درخواست فسخ قرارداد را ارائه دهد.

4. ایجاد مزاحمت یا تخریب ملک توسط مستأجر

اگر مستأجر ملک را به طور غیرمجاز یا با آسیب به آن به کار گیرد، موجب ایجاد مزاحمت یا تخریب ملک شود، موجر می تواند درخواست فسخ قرارداد اجاره را بدهد. این مورد شامل تغییرات غیرمجاز در ملک یا انجام فعالیت هایی است که به دیگران آسیب برساند یا وضعیت ملک را خراب کند.

5. مستندات مورد نیاز برای هر مورد

در هر یک از موارد فسخ قرارداد، داشتن مستندات و شواهد معتبر ضروری است. به عنوان مثال، در صورتی که مستأجر از پرداخت اجاره بها امتناع کند، موجر باید رسیدهای پرداخت و مکاتبات خود را به عنوان مستندات ارائه دهد. همچنین در موارد تخریب ملک یا تخلف از شروط قرارداد، ارائه شواهد مستند مانند عکس، گزارش های کارشناسی یا شهادت شاهدان الزامی است.

دادخواست تأیید فسخ چیست و چه زمانی باید تنظیم شود؟

دادخواست تأیید فسخ، یک فرآیند قانونی است که برای تایید فسخ یک قرارداد، به ویژه در قراردادهای اجاره، تنظیم می شود. این درخواست به دادگاه ارائه می شود تا در نهایت حکم رسمی برای فسخ قرارداد صادر شود. در ادامه، به تعریف دادخواست تأیید فسخ، تفاوت های آن با فسخ یک طرفه و شرایط زمانی که دادگاه باید فسخ را تأیید کند، خواهیم پرداخت.

1. تعریف دادخواست تأیید فسخ

دادخواست تأیید فسخ، به درخواست یکی از طرفین قرارداد برای تأیید فسخ آن توسط دادگاه اشاره دارد. در این درخواست، طرفی که قصد فسخ قرارداد را دارد، باید دلایل قانونی فسخ را به طور مستند ارائه دهد و از دادگاه درخواست کند که این فسخ را به طور رسمی تأیید کند. این درخواست در صورتی ضروری است که فسخ قرارداد نیاز به تایید قضایی داشته باشد.

2. تفاوت فسخ یک طرفه و نیاز به تأیید قضائی

فسخ قرارداد ممکن است به صورت یک طرفه انجام شود، که در این صورت یکی از طرفین قرارداد بدون نیاز به موافقت طرف مقابل، تصمیم به فسخ قرارداد می گیرد. اما در برخی موارد، فسخ قرارداد به تأیید قضائی نیاز دارد. این تفاوت زمانی به وجود می آید که شرایط قرارداد به گونه ای است که فسخ آن باید توسط دادگاه مورد بررسی و تأیید قرار گیرد. در چنین شرایطی، طرفی که قرارداد را فسخ کرده، باید دادخواست تأیید فسخ را به دادگاه ارائه دهد تا فسخ قرارداد به صورت قانونی رسمیت پیدا کند.

3. زمانی که دادگاه باید فسخ را تأیید کند

دادگاه باید فسخ قرارداد را در شرایط خاصی تأیید کند. این شرایط عبارتند از:

• تخلف از مفاد قرارداد: اگر یکی از طرفین قرارداد به طور جدی مفاد آن را نقض کند، دادگاه می تواند فسخ قرارداد را تأیید کند.
• عدم امکان اجرای قرارداد: اگر به دلایل غیرقابل پیش بینی، اجرای قرارداد ممکن نباشد، دادگاه می تواند درخواست فسخ قرارداد را تأیید کند.
• وجود شرایط قانونی برای فسخ: گاهی اوقات، بر اساس قانون، فسخ قرارداد ممکن است تنها در صورتی که شرایط خاصی فراهم باشد، تأیید شود. به عنوان مثال، در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به طور عمدی تخلفات خاصی را مرتکب شود.
• درخواست رسمی از طرف متضرر: اگر یکی از طرفین درخواست فسخ داشته باشد و دیگر طرف قرارداد حاضر به پذیرش فسخ نباشد، دادگاه باید درخواست فسخ را بررسی و در صورت لزوم تأیید کند.

در نهایت، زمانی که درخواست فسخ به دادگاه ارائه می شود، دادگاه باید بررسی کند که آیا تمامی شرایط فسخ قرارداد فراهم است و پس از آن تصمیم گیری می کند که فسخ قرارداد به طور قانونی تأیید شود.

نکات مهم هنگام تنظیم دادخواست فسخ قرارداد اجاره

تنظیم دادخواست فسخ قرارداد اجاره نیاز به دقت و آگاهی حقوقی دارد تا از مشکلات قانونی و احتمال رد درخواست جلوگیری شود. در این بخش، به نکات مهمی که هنگام تنظیم این نوع دادخواست باید مدنظر قرار دهید، پرداخته خواهد شد.

1. اشتباهات رایج در تنظیم دادخواست

یکی از مهم ترین نکات هنگام تنظیم دادخواست فسخ قرارداد اجاره، جلوگیری از اشتباهات رایج است که ممکن است باعث رد درخواست یا طولانی شدن روند قضائی شود. برخی از اشتباهات رایج عبارتند از:

• عدم ذکر دقیق دلایل فسخ: گاهی اوقات در دادخواست، دلایل فسخ قرارداد به طور دقیق بیان نمی شود. این کار ممکن است باعث ایجاد ابهام در دادگاه شود. دلایل فسخ باید مستند و دقیق ذکر شوند.
• فراموشی مدارک و مستندات: در بسیاری از موارد، افراد فراموش می کنند که مدارک مرتبط با فسخ قرارداد را همراه با دادخواست ارائه دهند. این مدارک ممکن است شامل نسخه ای از قرارداد اجاره، نامه های اخطار به طرف مقابل، یا اسناد مربوط به نقض قرارداد باشد.
• عدم اشاره به قوانین و مقررات مربوطه: در بسیاری از مواقع، در دادخواست به مقررات و قوانین خاصی که فسخ قرارداد را توجیه می کنند اشاره نمی شود. این امر ممکن است روند رسیدگی را پیچیده کند.

2. نحوه نگارش حرفه ای و حقوقی دادخواست

دادخواست باید به گونه ای تنظیم شود که به طور کامل و دقیق خواسته ها و دلایل فسخ قرارداد را بیان کند. این موارد شامل موارد زیر می شود:

• عنوان دادخواست: در ابتدا باید عنوان دادخواست را به درستی بنویسید، مثلاً “دادخواست تأیید فسخ قرارداد اجاره” یا “دادخواست فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم رعایت شروط”.
• اطلاعات شاکی و خوانده: مشخصات کامل شاکی (در اینجا مستأجر یا موجر) و خوانده (طرف مقابل) باید در دادخواست ذکر شود.
• شرح فسخ قرارداد: توضیح دهید که چرا و به چه دلیل قرارداد اجاره فسخ شده است. مثلاً در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا نقض مفاد قرارداد از سوی طرف مقابل.
• ادله و مستندات: مدارک پشتیبان باید به دادگاه ارائه شود. این مدارک می توانند شامل قرارداد اجاره، اخطارها، گواهی ها و هر سند دیگری که فسخ را تأیید کند، باشند.
• خواسته قانونی: درخواست مشخصی که از دادگاه دارید باید به وضوح ذکر شود. این می تواند شامل تأیید فسخ قرارداد و پایان اعتبار قرارداد باشد.

3. لزوم مشاوره با وکیل یا کارشناس حقوقی

تنظیم دادخواست فسخ قرارداد اجاره امری پیچیده است و ممکن است برای افراد غیرحرفه ای چالش برانگیز باشد. مشاوره با وکیل یا کارشناس حقوقی می تواند به شما کمک کند تا روند تنظیم دادخواست را به درستی طی کنید و از بروز اشتباهات جلوگیری کنید. وکیل می تواند:

• در تنظیم متن دادخواست به شما کمک کند و از لحاظ حقوقی محتوای آن را بررسی کند.
• مدارک لازم را شناسایی کرده و اطمینان حاصل کند که همه مستندات ضروری را برای تأیید فسخ قرارداد ارائه داده اید.
• در طول روند دادرسی، شما را از وضعیت پرونده مطلع کرده و راهنمایی های حقوقی لازم را به شما ارائه دهد.

با استفاده از مشاوره حقوقی، می توانید اطمینان حاصل کنید که دادخواست شما به طور کامل و طبق قوانین تنظیم شده است و احتمال موفقیت شما در پرونده افزایش خواهد یافت.

مدارک لازم برای ارائه دادخواست فسخ قرارداد اجاره

برای اینکه دادخواست فسخ قرارداد اجاره به درستی مورد بررسی قرار گیرد، ارائه مدارک معتبر و مستند از اهمیت ویژه ای برخوردار است. هرگونه نقص یا کمبود در مدارک ممکن است باعث رد دادخواست یا به تأخیر افتادن روند دادرسی شود. در این بخش، به مدارک ضروری که باید به دادگاه ارائه دهید، پرداخته خواهد شد.

1. کپی قرارداد اجاره

اولین و مهم ترین مدرک برای ارائه دادخواست فسخ قرارداد اجاره، کپی کامل قرارداد اجاره است. این قرارداد باید تمامی شرایط و مفاد قانونی مربوط به اجاره، مدت زمان قرارداد، مبلغ اجاره، شرایط فسخ و سایر موارد ضروری را مشخص کرده باشد. کپی قرارداد اجاره باید دقیق و خوانا باشد تا به عنوان مدرک معتبر در دادگاه پذیرفته شود.

2. اخطاریه یا اظهارنامه رسمی

در صورتی که قرارداد اجاره بر اساس شرایط خاصی قابل فسخ باشد، اخطاریه یا اظهارنامه رسمی به طرف مقابل باید ارسال شود. این مستندات باید اثبات کند که طرف مقابل از نقض قرارداد یا عدم رعایت شروط آگاه شده است. اخطاریه می تواند شامل درخواست از طرف شاکی برای اصلاح وضعیت یا پایان دادن به قرارداد باشد. این مدارک می توانند به عنوان شاهدی برای نشان دادن تلاش های قانونی پیش از اقدام برای فسخ قرارداد استفاده شوند.

3. رسیدهای اجاره یا عدم پرداخت

اگر دلیل فسخ قرارداد اجاره عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر است، رسیدهای پرداخت یا مستندات عدم پرداخت اجاره بها باید به دادگاه ارائه شود. این رسیدها می توانند شامل فیش های بانکی، چک ها یا رسیدهای دستی باشند که نشان دهنده عدم پرداخت به موقع اجاره هستند. در صورتی که مستأجر از پرداخت اجاره بها خودداری کرده باشد، این مدارک می توانند به عنوان دلیلی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته شوند.

4. مدارک هویتی

مدارک هویتی مانند کارت ملی و شناسنامه هر دو طرف (موجر و مستأجر) باید ضمیمه دادخواست شوند. این مدارک برای احراز هویت طرفین قرارداد ضروری هستند و به دادگاه این امکان را می دهند که اطمینان حاصل کند که درخواست فسخ قرارداد از طرف شخص معتبر و ذی حق صادر شده است. همچنین، مدارک هویتی در صورت بروز اختلاف در شناسایی طرفین قرارداد یا هویت آن ها در طول رسیدگی مفید خواهند بود.

5. مدارک دیگر (در صورت نیاز)

در برخی موارد خاص، ممکن است مدارک دیگری نیز برای تأیید فسخ قرارداد اجاره لازم باشد. به عنوان مثال، اگر فسخ قرارداد به دلایل خاص مانند نقض تعهدات فنی یا وضعیت نامناسب ملک صورت گرفته باشد، مدارکی که این شرایط را اثبات کنند، مانند گزارش کارشناسی، باید ضمیمه دادخواست شوند.

مراحل رسیدگی به دادخواست فسخ قرارداد در دادگاه

رسیدگی به دادخواست فسخ قرارداد اجاره در دادگاه ها معمولاً از طریق مراحلی مشخص و قانونمند انجام می شود. در اینجا، به طور دقیق مراحل رسیدگی به این نوع دادخواست ها و فرآیند قضائی مربوطه توضیح داده می شود:

1. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

اولین مرحله برای شروع رسیدگی به دادخواست فسخ قرارداد اجاره، ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در این مرحله، شاکی باید دادخواست خود را با ارائه مدارک مربوطه به این دفاتر ارائه دهد. این کار معمولاً از طریق سامانه های آنلاین قضایی صورت می گیرد که به تسهیل روند پیگیری و ثبت دادخواست ها کمک می کند. در این مرحله، دادخواست به صورت الکترونیکی ثبت شده و در اختیار دادگاه صالح قرار می گیرد.

2. ارجاع به شعبه صالح

پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به این نوع دعاوی را دارد، ارجاع می شود. این شعبه معمولاً یک شعبه از دادگاه های عمومی یا دادگاه های اجاره و مستغلات است که به طور خاص در مسائل مربوط به قراردادهای اجاره و فسخ آن ها تخصص دارد. در این مرحله، شعبه دادگاه موظف است که با توجه به مدارک ارائه شده، پرونده را مورد بررسی قرار دهد.

3. بررسی ادله توسط قاضی

پس از ارجاع پرونده به شعبه دادگاه، قاضی به بررسی دقیق ادله و مدارک ارائه شده توسط طرفین دعوی می پردازد. این مرحله شامل بررسی قرارداد اجاره، اخطاریه ها، رسیدهای پرداخت اجاره، گزارش های کارشناسی (در صورت لزوم) و سایر مستندات مرتبط است. قاضی همچنین می تواند طرفین را برای حضور در دادگاه و ارائه توضیحات بیشتر احضار کند. بررسی دقیق ادله توسط قاضی، در تعیین این که آیا فسخ قرارداد از نظر قانونی صحیح است یا خیر، تأثیرگذار است.

4. صدور رأی نهایی

پس از بررسی تمام مدارک و ادله و استماع دفاعیات طرفین، قاضی اقدام به صدور رأی نهایی می کند. در این مرحله، قاضی تصمیم خواهد گرفت که آیا فسخ قرارداد اجاره به دلایل ذکر شده در دادخواست پذیرفته می شود یا خیر. اگر دادگاه فسخ قرارداد را تأیید کند، حکم به فسخ قرارداد اجاره صادر خواهد شد. در غیر این صورت، ممکن است دادخواست رد شود یا طرفین به مذاکره و حل و فصل مسأله هدایت شوند. رأی صادرشده می تواند قابل تجدیدنظر باشد و طرفین در صورت اعتراض، می توانند درخواست تجدیدنظر دهند.